宅建業免許

宅建免許に関するご質問、ご相談、ご依頼等はお気軽に当事務所までご連絡下さい。宅建業免許

不動産業を開始するには、宅建業免許を受けなければなりません。「宅地」とは建物の敷地に供される土地をいい、「建物」とはマンションの1室など「建物の一部」を含みます。

宅地・建物について、不特定多数を相手に、@ 自ら売買又は交換する、A 他人の売買、交換又は貸借を代理する、B 他人の売買、交換又は貸借を媒介(仲介)する、という各行為を反復継続して行う(業として行う)場合に免許が必要となります。
例えば、自社物件の賃借のみを業とする場合や、商業ビルの管理のみを業とする場合等には宅建免許は不要です。

まずはこちらからご相談下さい(初回のご相談は無料にて承っております)。

宅建免許については下記をご参照ください。

★ 免許の区分と免許の有効期間
★ 新規免許申請の流れ
★ 免許の要件
★ 営業保証金の供託、保証協会への加入
★ 専任の取引主任者の勤務先等の届出
★ 営業を開始するにあたっての諸義務
★ 宅地建物取引業者名簿登載事項の変更届
★ 免許の更新
★ 廃業する場合

免許の区分と免許の有効期間

個人で宅建業を営もうとする場合には個人免許、株式会社、公益法人など法人格を有する団体が宅建業を営もうとする場合は法人免許を受けることになります。
2以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣免許、1つの都道府県のみに事務所を設置する場合には都道府県知事免許を受けることになります。東京都に本店がある場合は、いずれも東京都庁(不動産業課免許係)に申請書を提出します。
免許の有効期間は大臣免許も知事免許も5年間です。有効期間経過後も引き続き宅建業を営む場合には、有効期間が満了する日から遡って90日前から30日前までの間に免許の更新手続をしなければなりません。更新手続を怠ると免許は失効し、失効したまま営業を継続すると、法12条違反で罰則が科されます。

新規免許申請の流れ

免許申請の流れ(1)書類の作成・・・法定様式の用紙は庁舎内の売店で購入出来ます。登記簿謄本や身分証明書、事務所の写真等、添付書類を準備します。

(2)免許の申請・・・申請は手数料が必要です。手数料の額は大臣免許の場合が90,000円、知事免許の場合が33,000円です。

(3)審査・・・書類受理後、約30〜40日かかります。なお、申請後、免許されるまでの間に申請内容に変更が生じた場合は原則として申請を取下げなければなりません。

(4)免許の通知・・・事務所本店に結果を通知するハガキが届きます。

(5)営業保証金の供託または保証協会への加入・・・供託した場合は後に免許者(都道府県等)に届出をします。

(6)免許証の交付・・・上記(4)のハガキを窓口に持参します。

(7)営業の開始

免許の要件

(1)免許申請者
申請者が法人の場合は、登記簿の目的欄に宅建業を営む旨が記載されていることが必要です。なお、申請者の商号・名称について、法令上、使用が禁止されている場合や公的機関と紛らわしい場合等にはその変更を求められるときがあります。

        

(2)事務所
宅建業の業務を継続的に行うことができ、事務所として認識される程度の独立性が必要です。例えば、仮設の建物を事務所とする場合、一戸建て・マンション等の居室の1室を事務所とする場合(但し、他の部屋と間仕切りされ、事務所専用の出入り口がある等、要件を満たせば可)、他の法人等と同居する場合(但し、間仕切りされ相互に独立し、出入り口が別にある等、要件を満たせば可)は原則として認められません。

(3)専任の宅地建物取引主任者
@ 事務所ごとに、事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事する成年の宅地建物取引主任者を設置しなければなりません。他の法人の代表取締役・常勤役員と兼任する者、他の職業等により営業時間内に事務所に勤務できない者、通勤が不可能な場所に居住する者は上記の要件を欠き、専任の取引主任者となれません。
A 1つの事務所において、業務に従事する者5名につき1名以上の専任の取引主任者を設置しなければなりません。
B 専任の取引主任者の数が不足した場合は、2週間以内に補充等の措置を講じなければなりません。

(4)政令第2条の2に定める使用人(政令使用人)
政令使用人とは、その事務所の代表者で、契約を締結する権限を有する使用人のことです。代表取締役が事務所に常勤する場合には別途設置する必要はありませんが、支店等、常勤できない事務所には政令使用人を設置しなければなりません。

(5)欠格事由
申請者(法人、個人)、役員、政令使用人等が下記の欠格事由に該当する場合は、免許申請は拒否されます。
【5年間免許を受けられない場合】
◎ 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
◎ 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
◎ 禁固以上の刑又は宅建業法違反により罰金の刑に処せられた場合
◎ 免許の申請前5年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
【その他】
◎ 成年被後見人、被保佐人、破産宣告を受けている場合
◎ 宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合(例:暴力団の構成員など)
◎ 事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

営業保証金の供託、保証協会への加入

免許通知のハガキが届いた後、本店所在地を管轄する供託所(法務局)に営業保証金を供託するか、あるいは弁済業務分担金(及び加入金等)を支払って保証協会に加入しなければなりません。

◎ 営業保証金を供託する場合
・・・主たる事務所(本店):1,000万円
・・・従たる事務所(支店等):1店につき500万円

◎ 保証協会に加入する場合
・・・主たる事務所(本店):60万円
・・・従たる事務所(支店等):1店につき30万円

なお、保証協会は、現在下記の2つが指定されていますが(*東京都の場合)、任意でどちらか1つだけに加入できます。不動産屋さんの店先でよくハトのマークやウサギのマークを見かけますが、「ハトマーク」は(社)全国宅地建物取引業保証協会の、「うさぎマーク」は(社)不動産保証協会のシンボルマークです。
◎(社)全国宅地建物取引業保証協会 東京本部
東京都千代田区富士見2−2−4東京不動産会館 電話:03−3264−5831〜2
◎(社)不動産保証協会 東京都本部
東京都千代田区平河町1−8−13全日東京会館 電話:03−3261−1010

加入には弁済業務分担金のほか、会費等がかかりますので、160〜200万円程度は準備する必要があります(注:加入する支部によっても差があります)。
なお、東京都の場合、(社)全国宅地建物取引業保証協会に加入するときは、免許通知のハガキが届く前でも加入の申込は可能ですし、また、(社)不動産保証協会の加入にはすでに同協会に入会している紹介者が必要といった違いがありますので、加入書類を手配する際に確認しておくとよいでしょう。

専任の取引主任者の勤務先等の届出

専任の取引主任者として業務に従事するには、受験した試験地の都道府県知事の登録を受けなければなりません。ば、自社物件の賃借のみを業とする場合や、商業ビルの管理のみを業とする場合等には宅建免許は不要です。すでに主任者登録してある場合には、専任の取引主任者は免許を受領した後、遅滞なく勤務先の商号・名称、宅建業の免許証番号を、主任者登録している都道府県知事に届出なければなりません。

営業を開始するにあたっての諸義務

(1)証明書携帯等の義務
@ 宅地建物取引業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させることはできません。
A 従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければなりません。
B 宅地建物取引業者は、事務所ごとに、氏名、住所等、一定の事項を記載した従業者名簿を備え、取引の関係者の請求があったときは従業者名簿を閲覧させなければなりません。
C 宅地建物取引業者は、従業者名簿を最終の記載日から10年間保存しなければなりません。

(2)帳簿備え付けの義務
@ 宅地建物取引業者は、事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付けなければなりません。
A 宅地建物取引業者は、取引があったつど、取引年月日、報酬額等、一定の事項を帳簿に記載しなければなりません。
B 宅地建物取引業者は、各事業年度末日に帳簿を閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければなりません。

(3)標識の掲示等の義務
宅地建物取引業者は、公衆の見やすい場所に、標識(業者票、報酬額票)を掲示しなければなりません。

宅地建物取引業者名簿登載事項の変更届

宅地建物取引業者は、免許申請書に記載した事項について変更があった場合は、変更が生じた日から30日以内に届出なければなりません。主に下記の場合に届出が必要となります。

@ 商号・名称の変更
A 主たる事務所の所在地の変更
B 法人業者の代表者・役員・政令で定める使用人の就任・退任、姓名変更
C 個人業者の政令で定める使用人の就任・退任、姓名変更
D 専任の取引主任者の就任・退任、姓名変更
E 従たる事務所の設置、廃止、移転、名称変更
F 免許証の再交付
G 営業保証金の差替
なお、これらの変更届には証紙等の手数料はかかりません。

免許の更新

免許の有効期間は5年間で、この期間満了の翌日に免許は失効します。有効期間経過後も引き続き宅建業を営む場合には、有効期間が満了する日から遡って90日前から30日前までの間に免許の更新手続をしなければなりません。更新手続を怠り、免許が失効したまま営業を継続すると、法12条違反で罰則が科されます。更新申請に必要な手数料の額は下記のとおりです。

大臣免許・・・33,000円
知事免許・・・33,000円

廃業する場合

廃業の理由に該当することとなった場合には、事実が生じたその日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に廃業の届出をしなければなりません。

【法人事業者の場合】
廃業の理由 届出人 印鑑証明 廃業等届出書 免許証原本 その他の添付書類
合併による消滅 消滅した法人の元代表する役員であった者 個人実印についてのもの 消滅した会社の閉鎖登記簿謄本(解散日が分かるもの)
破 産 破産管財人 破産管財人の証明書が兼ねる 裁判所が発行する破産管財人の証明書
解 散 清算人 登記所届出印についてのもの 商業登記簿謄本(解散日が分かるもの)
廃 止 代表者 登記所届出印についてのもの
【個人事業者の場合】
廃業の理由 届出人 印鑑証明 廃業等届出書 免許証原本 その他の添付書類
死 亡 相続人 相続人の個人実印についてのもの 戸籍謄本(死亡及び相続関係が分かるもの)
廃 止 宅建業者であった者 個人実印についてのもの

なお、上記の「廃止」とは法人は存続させつつ、宅建業を止めることです。

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